隨着“集體停貸”事件的發酵，慢慢地輿論轉向了針對預售資金監管問題、繼而是商品房預售制度存廢的討論，甚至“有網紅經濟學家呼籲廢除預售制”。
有一篇流傳甚廣的文章《作業不抄全的代價》，主要觀點認爲，預售制是抄香港“賣樓花（興建中的物業）”的作業沒抄全。
置業都可算是每個人最重要的投資（儘管也有所謂“剛需”的概念流傳，但投資纔是其本質）。今天這篇文章就稍展開講一下。
二戰後香港住宅損毀嚴重，大量移民湧入，社會基層居住於徙置區，增加房屋供給及降低購房門檻成當務之急。在此背景下，霍氏把早年開雜貨店賣鹹魚豆豉時向供貨商“付定金、找尾數”這種每天必做的功課移植到地產業，1953年底首創“賣樓花”及分期付款的供樓方式，一舉大獲成功，該做法隨之傳遍東南亞乃至全球主要經濟體。
購買樓花涉及很多風險，比如購房者在購買時並沒有機會看到現房，容易被樣板間、銷售廣告資料等誤導，但最大的風險是發展商（即開發商）可能欠缺資金完成建築工程——“爛尾”。
隨着樓市蓬勃發展，香港坊間炒賣樓花接近瘋狂，上世紀60年代爆發地產金融危機，一大批地產商倒閉，這一時期出現的爛尾樓中最知名的，是位於鰂魚涌的“怪獸大廈”（《變形金剛4》在此取景）。原發展商因樓花擠兌而跑路，其後由五間地產公司合作接力，改爲海山樓、海景樓、福昌樓、益發大廈及益昌大廈等五座唐樓。該次事件也促使香港《預售樓花同意書》制度出臺，政府規定發展商申請《預售樓花同意書》，證明他們具備足夠技術和資金完成項目，保障消費者權益。
我國內地的商品房預售制度，正式建立始於1994年先後出臺的《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》。
但早在1983年和1986年，深圳（《深圳經濟特區商品房產管理規定》）與上海（《關於商品房預售工作的幾點通知》）等地便率先開展了商品房預售試點。除了深圳、上海，在預售制度正式建立前，廣州、珠海、福州、廈門市、昆明、貴陽、太原等多地都有商品房預售的情況。
值得一提的是，出臺商品房預售制度，住建部門並不是邯鄲學步，而是對當時世界主要經濟體的房地產製度進行了充分研究的。例如，在1988年前後，建設部房地產業司先後組織編印了《國外住宅法規選編》《房地產法規選編（附錄：香港、臺灣地區法規）》等等。
商品房預售制度存廢之爭，實際上也由來已久，甚至該制度尚未出臺已經有了，遠比網文所論要複雜。
其中，最激烈的一次討論，就是2005年8月15日中國人民銀行房地產金融分析小組發佈《2004中國房地產金融報告》，指出很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，並明確提出“考慮取消房屋預售制度”建議，由此引發軒然大波。
人民銀行該項建議引來房地產行業的強烈反對，當時住建部還立即作出了反應，召集若干房地產商“論證一番”後，由建設部新聞發言人於8月24日正式表態，近期不會取消商品房預售制度。
儘管在2006年全國兩會上，33位全國人大代表聯名建議取消商品房預售制度，但並沒有促成該制度的終結。
距離那一輪激烈的房屋預售制度存廢之爭已經過去了17年，問題只是擱置，到底要不要取消以及何時取消這項制度，仍然懸而未決。
在衆多觀點中，筆者非常認同的一種觀點是：出現爛尾樓，癥結不是在預售制，而是在於購房者權益的保護。
如何保護購房者權益呢？
下文我們比較一下內地與香港商品房預售制度的異同：
一、出售樓花的管制（商品房預售的管制）
內地採取準則主義和核準主義相結合的辦法，法律、法律法規明確規定開發商必須符合法定條件，並向政府房地產管理部門申請，取得預售許可證後，纔可以出售樓花。商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
香港地區對出售樓花的管制方法採用的是地政總署預售樓花同意方案和非地政總署預售樓花同意方案（簡稱同意方案和非同意方案）。
“同意方案”類似內地的管制辦法，政府部門行使審批的職能。受“同意方案”管制的樓花，大多是建於新批出土地上的物業，發展商必須承諾遵守若干條件即“同意條款”，才能獲得地政總署同意發售樓花。
“同意方案”中的很多條文都保障了購房者的權益，相關的條文包括：發展商須證明擁有足夠的財政能力完成發展樓盤；有關交易須採用買賣合約模板，該模板包括了保障購房者的條文，並已得到香港律師會、地產建設商會及專業團體的同意；購房者購買樓花所付的款項須存入樓款保管人賬戶，以繳付樓盤的建築費用；規定售樓說明書及廣告必須登載的資料；公開發展商與專業顧問之間有可能出現的利益衝突；購房者在發展商不能完成物業的情況下有權取消合約等。
受“同意方案”規管的樓宇買賣，地政總署可以對違規的發展商採取相應的行動。對輕微的違規如未如期登記已簽署的買賣合約，地政總署可向發展商發出警告，要求發展商糾正有關違規事項。對較嚴重的違規，地政總署可暫時取消或收回其預售同意書，禁止該物業繼續進行預售，甚至重收土地。
“非同意方案”，即不受同意方案管制的樓花，是指因不受批地條款限制，不必向地政總署申請就可出售的樓花，例如把戰後興建樓宇拆除重新發展的物業。這類樓花的買賣，由香港律師公會負責執行。香港律師公會依照特定規則及使用統一標準樓花買賣合約來辦理，內容與受“同意方案”管制的樓花買賣合約大同小異。該方案由香港律師會監管，就預售樓花項目而要求律師遵守一些專業規則，允許同一間律師樓代表買賣雙方，而代表律師須承諾確保買方受到與同意方案類似的保障。如未能切實遵守此方案的規則，有關律師會被視爲專業失當及可被買方追討賠償。
二、樓花的轉讓（預售商品房轉讓）
在內地，1995年《城市房地產管理法》規定的是“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但隨後長期並無全國性的法律、行政法規對此予以明確規定。
2005年，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》發佈，國務院下定決心，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。
香港地區，當前樓花可以自由轉讓而不受到法律限制，但可能會受到發展商與購房者之間的合約限制。
另外，香港政府對於“炒樓花”的打擊，主要通過印花稅，港人稱爲“辣招稅”，包括額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅。
在香港買房，印花稅是最昂貴的周邊開支。一個價值500萬元的“上車盤”，擁有香港永久性居民身份首次置業的買家需要支付印花稅達15萬元，非首次置業或非本地永久居民的買家，稅務豁免較少，支出更高。
另外，爲了打擊炒樓，還出臺一系列收緊信貸、減少資金流入房地產市場的金融措施，近年還嘗試推出“空置稅”出臺（2019年香港政府曾經向立法會提交《2019年差餉（修訂）條例草案》，擬推出一手樓空置稅, 目的是通過徵收額外的差餉, 鼓勵一手私人住宅物業可以儘快推出市場, 令私人物業市場能夠有足夠供應。由於一手樓空置稅在社會上有極大反響, 香港經濟亦在疫情下受到負面影響, 2020年11月正式撤回）。
三、許可證制度
在內地，實行預售許可證制度。任何開發商要出售“樓花”，均必須領取商品房預售許可證，並且在刊登廣告時載明許可證的號碼。若是向境外的組織或個人出售，還必須領取商品房外銷許可證。
香港地區，香港住宅預售制度伊始也存在漏洞，只要符合“同意方案”或“非同意方案”的要求，就可以出售樓花，政府的地政處或香港律師公會不會另行頒發許可證。
直至2003年“均來集團”旗下茵翠豪庭及愛琴灣雙雙爆出爛尾，特區政府藉機完善《預售樓花同意書》制度，出臺《一手住宅物業銷售條例》，從資質背書、資金監管、買方保障三個方面加強管制。2004年推出的四項改善措施包括：
（一）在建築按揭中列明，一旦買家已繳付全數樓價，在樓盤落成後，業主所享有的權益優先於承按銀行；
（二）發展商、認可人士、律師和承建商之間的私人及財務關係須予以披露；
（三）改善樓款保管人賬戶的管理；
（四）澄清認可人士的專業角色。還特別成立了一手住宅物業銷售監管局，讓信息披露及時、完整。這些制度的目的，是保證樓盤可如期完成，而非保證買家在發展商被清盤時取回費用。如果一旦發展商被清盤，買家可以以債權人的身份追討賠償。
決定購買之前，購房者可以向發展商確定該物業是否已獲得地政總署發出的《預售樓花同意書》，或查閱地政總署的網頁，上面會公開地政總署所批出預售樓花同意書及轉讓同意書的詳情。發展商及地產代理（地產中介）不得在發展商獲發《預售樓花同意書》前，收取任何訂金或“留位費”。
四、預售款的監管
出售樓花所得款項（預售資金）能否得到有效監管，是保障小業主的利益的關鍵。
在香港地區，無論是“同意方案”或“非同意方案”均要求賣出房源的訂金必須存入存放於發展商所聘律師樓的信託戶口。
發展商需先付款給建築商，完成一定工序，取得建築師證明書（俗稱“則師證明書”）後，纔可申請在信託戶口取回建築費，確保購房者的訂金是用來支付建築費。
這相當於“實報實銷”，確保資金不被挪作他用，除非建築師發出的證明書有問題，讓發展商可非法取回資金，否則很難出現拖欠建築款項的問題。
在香港目前的預售樓花制度下，即便發展商中途清盤，用以興建物業的信託賬戶不會受到影響，最大影響只是延遲交樓以及交樓時的產權轉換。
而如果出現了延遲交樓，買家一是可以等待開發商交樓（經過清盤則由不同的開發商接盤），二是可以“踢契”（實爲“業權質詢”，買家拒絕完成交易），取回已支付樓價與利息。具體程序《一手住宅物業銷售條例》中有明確規定。
在內地，關於預售資金監管，長期沒有全國層面的立法，存在“先天不足”。
2010年住建部發布的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房（2010）53號）給出了整體政策框架。
2015年住建部辦公廳印發的《房屋交易與產權管理工作導則》則要求各地應建立商品房預售資金監管制度，制定本地區商品房預售資金監管辦法，明確監管主體、監管模式。
2022年初，住建部、人民銀行、銀保監會出臺了《關於規範商品房預售資金監管的意見》，要求招標確定監管銀行，按預售許可設立監管賬戶，合理確定監管額度，保障資金專款專用，按工程進度及時撥付資金，商業銀行依約履行賬戶管理責任，實行資金全過程監管，等等。
在地方規範上，最早關於預售資金監管的規範性文件是1995年12月1日發佈的《廣州市關於加強商品房預售款管理的通知》，規定預售房款必須存入專控賬號。
2021年以來，漳州、廈門、蘇州、無錫、珠海、北京、石家莊、重慶、濟南、天津、青島、西安、成都、南通等多個地區先後印發了《商品房預售資金監管辦法》，旨在規範商品房預售資金監管，弱化預售資金的融資功能。
但“藥”還沒見效，“停貸”便如潮水湧來。
在此之前，全國性的法律、法規並沒有細緻規定如何監管有關款項，僅有部分地方性法規要求開發商必須與監管機構訂立監管協議或方案。預售資金的監管機構通常是開發商委託的金融機構，而不是像香港那樣由專業的律師事務所監管。
五、律師的作用
香港地區，無論是“同意方案”或“非同意方案”，發展商均會委託律師辦理有關出售樓花事宜。
《一手住宅物業銷售條例》更規定，發展商必須在售樓說明書中作出警示，建議買方聘用一間獨立的律師事務所在交易中代表買方行事。
而不管買方是否另外委聘律師，均需要承擔發展商委託的律師費用。在“同意方案”中，發展商代表律師還必須做出一份法定聲明，證明發展商已經符合出售樓花的條件。
在內地，律師在商品房買賣過程中的作用被大大忽視了。
房地產開發商可自行向政府住房建設部門申請預售許可證，法律並沒有要求開發商必須聘請律師代爲申請，也不存在向香港那樣由律師向有關政府部門作出聲明。
消費者購買預售商品房通常直接前往開發商售樓部或通過房地產中介，需要委託律師辦理的情況不多。對消費者而言，律師發揮作用主要是樓盤“暴雷”、消費者與開發商或與中介發生了合同爭議之後。
常見購房者在售樓部忙亂地簽了一大堆文件，大多數只能簡單記得價格、面積和交房時間。
但是，商品房預售涉及的法律專業知識和細節是非常多的。購房者往往在與開發商“對簿公堂”時才發現被自己簽過的文件“打臉”。
事實上，內地律師能發揮的作用絕不僅於此。根據中華全國律協的指引和各律所的一般實踐，律師能夠爲消費者、行政機關、開發商等各類主體提供的服務是非常廣泛的，包括消費者權益保護、土地、拆遷、招投標、建設工程、商品房買賣、二手房買賣、物業管理、房屋租賃、建築物區分所有權、城中村改造、保障性住房爲主的房地產投融資等涉及的訴訟、非訴各類法律服務。